Verhuren zonder toestemming, mag dat zomaar?
In de algemene voorwaarden van standaard woninghypotheken staat meestal dat de woning zelf bewoond moet worden. Als je zonder toestemming van de bank verhuurt, kan dit leiden tot het opeisen van de hypotheek.
Maak je je zorgen over jouw situatie? Of ben je misschien al aangeschreven door de bank? We bespreken graag de mogelijkheden met jou, zodat je zorgeloos kunt blijven verhuren.
Verhuurhypotheek rekenvoorbeeld
Bij het verstrekken van een verhuurhypotheek wordt de maximale hypotheekverstrekking onder andere bepaald door de waarde in verhuurde staat van de woning. Deze waarde is lager dan de marktwaarde van de woning, omdat het verkopen van een woning met een beschermde huurder minder opbrengt dan een woning zonder huurder.
Ter illustratie: Stel dat jouw woning een marktwaarde heeft van 350.000,- euro en een geschatte waarde in verhuurde staat van 300.000,- euro. Banken zullen niet het volledige bedrag financieren en bieden maximaal 70% (tot 90%) financiering aan. Het maximale bedrag dat je kunt lenen is dus 210.000,- euro. Als jouw resterende hypotheek, inclusief kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies, notaris en taxateur (ongeveer 7.000,- euro), hoger is dan dit bedrag, zul je het resterende bedrag zelf moeten aflossen.
Verschillende opties
Overwaarde opnemen bij eigen woninghypotheek
Als je overwaarde hebt opgebouwd bij je eigen woninghypotheek, is het wellicht interessant om (een deel van) deze overwaarde op te nemen tegen een lagere rente. Bij een verhuur- of beleggingshypotheek zijn de rentetarieven namelijk doorgaans hoger. Het opnemen van overwaarde kan leiden tot lagere maandlasten.
Als er niet voldoende overwaarde zit in de huidige hypotheek, zal omzetten of oversluiten naar een verhuurhypotheek noodzakelijk zijn.
Omzetten naar verhuurhypotheek bij dezelfde verstrekker
Sommige hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de woninghypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek, waardoor je bij dezelfde verstrekker kunt blijven en de hypotheek niet hoeft onder te brengen bij een andere partij. Dit kan voordelig zijn omdat de verstrekker alleen een renteopslag rekent over de rente die nog voor een bepaalde periode vaststaat. Hierdoor hoef je niet de gehele lening tegen de huidige, vaak hogere, rente af te sluiten.
Oversluiten naar een verhuurhypotheek
Als jouw huidige geldverstrekker geen mogelijkheid tot omzetting aanbiedt, moet de gehele hypotheek worden overgesloten naar een verhuurhypotheek bij een andere partij. Een reguliere bank kan een verhuurhypotheek verstrekken onder speciale voorwaarden die de verhuur van de woning toestaan. Echter, vanwege het hogere risico voor de bank zal de rente hoger zijn. De maximale hypotheek wordt berekend aan de hand van jouw inkomen en de woningwaarde in verhuurde staat en de lasten moeten passend zijn naast de lasten voor een eigen (huur)woning, volgens de voorwaarden van de GHF.
Oversluiten naar een beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek zal de verstrekker voornamelijk kijken of de aankoop van de woning een goede investering zal zijn, in plaats van het inkomen als leidraad te nemen. Een combinatie van de (verwachte) huurinkomsten en woningwaarde bepalen de maximale lening. Er moet worden aangetoond dat er doorgroeimogelijkheden zijn als vastgoed investeerder. De rente bij een beleggingshypotheek is vaak hoger dan bij een verhuurhypotheek.
Veelgestelde vragen verhuurhypotheek
Hoeveel belasting betaal ik voor mijn verhuurde woning?
Bezit van een tweede woning wordt gezien als vermogen. Over het vermogen in de woning (op basis van de leegwaarderatio) wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Voor het berekenen van de te betalen belasting, kan je de volgende stappen volgen:
Stap 1
Zoek de WOZ-waarde op die vermeld staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven. Meestal kun je de WOZ-waarde ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.
Stap 2
Bereken de jaarlijkse huurprijs door de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12 te vermenigvuldigen.
Als de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar bijvoorbeeld € 600 is, dan is de jaarlijkse huurprijs (12 x € 600) = € 7.200.
Stap 3
Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft door de jaarlijkse huurprijs te delen door de WOZ-waarde en vervolgens met 100 te vermenigvuldigen.
Als de WOZ-waarde bijvoorbeeld € 250.000 is en de jaarlijkse huurprijs € 7.200 is, dan is het percentage (€ 7.200 / € 250.000) x 100 = 2,88%.
Stap 4
Zoek de uitkomst van stap 3 op in de tabel voor het betreffende jaar.
Als het percentage bijvoorbeeld tussen 2% en 3% ligt, is de leegwaarderatio 84% (in 2023).
Stap 5
Bereken de waarde van de verhuurde woning door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
Als de leegwaarderatio bijvoorbeeld 84% is en de WOZ-waarde € 250.000 is, dan is de waarde van de verhuurde woning € 210.000.
Stap 6
Over de waarde van de verhuurde woning wordt een fictief rendement berekend (6.17% in 2023). Over dit fictieve rendement wordt vervolgens belasting geheven (32% in 2023).
Bij een woning met een WOZ-waarde van 250.000,- en jaarlijkse huurinkomsten van 7.200,-, wordt het vermogen door de Belastingdienst vastgesteld op 210.000,-. Het fictieve rendement is 12.957,- (210.000,- * 6,17%) De te betalen belasting bedraagt: 4.146,- (12.957,- * 32%). De huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.
Worden huurinkomsten belast?
Nee, de huurinkomsten die je ontvangt worden niet belast.
Wel wordt het bezit van een tweede woning gezien als vermogen. Hierover betaal je belasting in box 3. Zie ook: "Hoeveel belasting betaal ik voor mijn verhuurde woning".
Is aankoop of behoud van een tweede woning een goede investering?
Het kan aantrekkelijk lijken om een tweede woning te kopen voor verhuur als alternatief voor het beperkte rendement dat banken momenteel bieden op spaargeld. Echter, het is belangrijk om te benadrukken dat het kopen van een tweede woning afhankelijk is van jouw persoonlijke situatie en dat het altijd verstandig is om professioneel advies van onze adviseurs in te winnen.
Daarnaast is het essentieel om te onthouden dat het hebben van een tweede woning betekent dat je geld vastzit in stenen en alleen beschikbaar is bij verkoop of hypotheekverhoging. Het is daarom van cruciaal belang om altijd een financiële buffer aan te houden voor onvoorziene uitgaven. Houd ook rekening met de mogelijke fluctuaties van de marktprijzen, aangezien dit van invloed kan zijn op de waarde van jouw investering. Nogmaals, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie is professioneel advies altijd noodzakelijk.
