60 jaar

Binnen 10 jaar met pensioen?

Binnen 10 jaar met pensioen? Dan gelden er andere hypotheekregels.

Deze informatie is speciaal gericht op mensen die de leeftijd van 57 naderen of al gepasseerd zijn. Het biedt uitgebreid informatie die relevant is voor het afsluiten van een hypotheek na jouw 57e levensjaar. Van de invloed van pensioeninkomen op jouw leenvermogen tot de mogelijkheden die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt; we bespreken het allemaal om je zo goed mogelijk te informeren.

Voor je 57ste geldt het huidige inkomen

Ben je nog geen 57 jaar dan geldt het huidige inkomen uit loon of ondernemen als toetsinkomen voor een hypotheekaanvraag.

Vanaf 57 jaar, 10 jaar voor je pensioenleeftijd, gaan banken óók rekening houden met je pensioeninkomen. In de praktijk heeft dit vaak een nadelig effect op je maximale hypotheek. Het maximale leenbedrag is dan vaak lager dan voor je 57ste levensjaar, dat heeft ermee te maken dat het pensioeninkomen vaak lager is. We lichten dit toe met twee voorbeelden:

Voorbeeld maximale hypotheek tot 57 jaar:

Situatie: 55-jarige alleenstaande
Inkomen € 60.000
Pensioeninkomen: € 35.000
Maximale hypotheek: € 267.000 (norm 2023)

Voorbeeld maximale hypotheek vanaf 57 jaar:

Situatie: 55-jarige alleenstaande
Inkomen € 60.000
Pensioeninkomen: € 35.000
Maximale hypotheek: € 199.000 (norm 2023) plus eventuele extra eisen zoals een versnelde aflossing.

Op basis van de voorbeelden is dus belangrijk om met de financieel adviseurs te plannen wat passend is in jouw situatie. De situatie in het geval van pensioen wordt altijd besproken tijdens het hypotheekadvies. Verwacht je nog een hypotheek nodig te hebben? Houd dan rekening dat een laag pensioeninkomen je maximale hypotheek kan beïnvloeden.

Waarom Strengere Regels voor Senioren

Hypotheekverstrekkers hanteren strikte regels om financiële problemen bij woningeigenaren te voorkomen. Alle partijen hebben er immers belang bij dat de hypotheek voldaan kan blijven worden. Bij senioren kunnen deze strikte regels alleen negatief uitpakken. Zij krijgen dan te maken met een korter betaaltermijn of een lagere maximale hypotheek door een lager pensioeninkomen.

NHG biedt mogelijkheden voor 55-plussers

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling die meer zekerheid biedt aan zowel de hypotheekverstrekker als de lener. Voor senioren kan dit extra mogelijkheden bieden bij het afsluiten van een hypotheek.

Werkelijke woonlasten

Met NHG kan de hypotheekverstrekker afwijken van de standaard berekening. Er kan dan gerekend worden met de werkelijke woonlasten wat in de meeste gevallen gunstiger is voor senioren. Zo kan een senior bijvoorbeeld makkelijker verhuizen naar een bungalow of appartement zolang de woonlasten gelijk blijven of dalen.

NHG Voorwaarden voor senioren

Een NHG-hypotheek in 2023 is mogelijk voor woningen tot € 355.000 of € 429.300 voor woningen met energiebesparende maatregelen. Houdt er als senior rekening mee dat de rente voor minimaal 20 jaar moet vaststaan. Alleen dan kan je gebruikmaken van de werkelijke woonlastennorm. Let er ook op dat je nieuwe maandlast niet hoger mag zijn dan je huidige maandlast.

Uitzonderingen op hogere maandlast

Er zijn situaties waarin de nieuwe maandlast hoger mag zijn dan de oude maandlast. Dit kan bijvoorbeeld zijn bij een hogere aflossing of als iemand moet verhuizen vanwege gezondheidsredenen.

NHG geen garantie voor senioren

Niet elke hypotheekverstrekker verstrekt hypotheken aan senioren, zelfs niet met NHG. Het kan dus een uitdaging worden om een hypotheek te krijgen op latere leeftijd.

Meer informatie over NHG voor Senioren.

Hypotheekadvies voor senioren

AH Finance geeft onafhankelijk hypotheekadvies op basis van meer dan 30 hypotheekverstrekkers. Onze financieel adviseurs vergroten je kans op een hypotheek en weten exact welke hypotheekverstrekkers werken met werkelijke woonlasten als uitgangspunt.

Kinderen helpen bij aankoop eerste huis

Profiteer van de startersvrijstelling

, , ,
Persoonlijk hypotheekadvies

Vanaf 2024 hoef je tot een koopsom van 510.000,- geen overdrachtsbelasting te betalen, dat is in 2023 nog 440.000,-. Deze regel geldt alleen als je een woning koopt om zelf in te gaan wonen en je niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze zogenaamde startersvrijstelling. Dat is een verruiming van het belastingvoordeel voor starters, want het scheelt 2% overdrachtsbelasting die anders geldt.

Kopen in 2023 en de sleutel ontvangen in 2024

Het is enorm belangrijk dat je goed let op de leverdatum van je nieuwe woning in 2024 plaatsvindt. Daar zal dus flink over onderhandeld moeten worden met de verkopers.  Op een woning met een aankoopprijs van 500.000,- betekent dit dat je 10.000,- minder hoeft in te leggen, dus dat scheelt aanzienlijk en wellicht kun je die iets duurdere woning nu wel kopen. Overleg met de hypotheekadviseurs van A&H Finance voordat je een bod uitbrengt, zij kunnen je hier bij helpen, zodat je de sleutel niet te vroeg krijgt en maximaal gebruik maakt van de regeling.

Kom jij in aanmerking voor de startersvrijstelling?

Zo’n mooi belastingvoordeel daar horen natuurlijk voorwaarden bij. Ben je jonger dan 35 jaar op de leverdatum van de woning in 2024? Is de koopsom lager dan 510.000,-?  En is dit de eerste keer dat je de vrijstelling gebruikt? Dan komt jij in aanmerking! As je in 2023 al 35 wordt, dan is het slim om de levering plaats te vinden voor je 35ste verjaardag. De vrijstelling geldt dan voor een koopsom tot maximaal 440.000,-.

Wil jij hier alles over weten?

Ons team van hypotheekadviseurs staan voor je klaar om je te helpen bij het vinden van de juiste hypotheek. Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek en laat je verrassen door de vele mogelijkheden die er voor jou zijn.

Veelgestelde vragen over de startersvrijstelling:

1. Kom ik met inleg van eigen geld in aanmerking voor de vrijstelling?

Stel: Je hebt een woning op het oog met een koopprijs van €520.000 en legt €10.000 eigen geld in. Kom je dan in aanmerking voor de vrijstelling in 2024?
Helaas kan je in deze situatie geen gebruik maken van de vrijstelling. Om in aanmerking te komen wordt er gekeken naar de koopsom e van de woning en niet naar het aan te vragen hypotheekbedrag.

2. Ik heb nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling en ga een woning aankopen voor verhuur, kom ik in aanmerking?

Een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling is dat je zélf voor langere tijd in de woning moet gaan wonen. Ga jij dus een woning aankopen die direct bestemd is voor verhuur, dan kom je helaas niet in aanmerking en zal de overdrachtsbelasting 10,4% bedragen.

3. Mijn partner is jonger dan 35, maar ik ben ouder. Kom we nog in aanmerking?

Het antwoord is zowel ja als nee. Als jullie samen de woning zullen aankopen, 1 van beide jonger is dan 35 jaar en aan de verdere voorwaarden wordt voldaan; dan hoeft in dit geval de partner geen overdrachtsbelasting te betalen. Afhankelijk van de eigendomsverhouding zal dit in de meeste gevallen betekenen 50% van de totale overdrachtsbelasting wel betaald moet worden.

A&H Finance voor het beste hypotheekadvies

Je koophuis verhuren zonder toestemming, mag dat zomaar?

, , ,
A&H Finance een hypotheek zonder zorgen

 

Het komt regelmatig voor dat woningkopers bij het aankopen van hun volgende woning de oude woning aanhouden voor verhuur. Maar mag dat ook zomaar? In de algemene voorwaarden van standaard hypotheken staat vrijwel altijd beschreven dat er sprake is van zelfbewoningsplicht. Zonder toestemming van de bank kan de hypotheek daarom worden opgeëist.

We merken dan ook dat geldverstrekkers actiever worden in het aanschrijven van mensen die verhuren zonder toestemming. Zo ook Wim, die door de bank werd benaderd en aanklopte bij A&H Finance. Met een termijn van slechts 6 weken was het voor hem noodzaak de hypotheek over te sluiten of volledig af te lossen. Een proces dat Wim veel kopzorgen opleverde.

Verkopen is in veel gevallen de minst geliefde optie. Een beschermde huurder kan niet zomaar uit de woning worden gezet. Als verhuurder ben je in geval van verkoop dan ook genoodzaakt de woning te verkopen met huurder. Resultaat: een lagere woningopbrengst.

Vaak zijn er meer opties dan dat er in eerste instantie gedacht wordt. In sommige gevallen kan familie met een onderhandse hypotheek ondersteunen. Ook zien we regelmatig dat de hypotheek van de verhuurde woning nog op één naam staat. Deze is verhuurd nadat een stel is gaan samen wonen in een nieuwe koopwoning. Het meenemen van het inkomen van de partner kan dan ook uitkomst bieden bij oversluiten en behoud van de woning.

Ilse, de hypotheekadviseur van Wim, legde de mogelijkheden en risico’s van een verhuurhypotheek voor. Door de gestegen overwaarde van de verhuurde woning en de gedaalde resterende schuld was het voor hem mogelijk de hypotheek snel over te sluiten. Mede door de actuele gestegen rente, was er voor Wim geen sprake van een boeterente. De oversluitkosten bleven hierdoor relatief beperkt. Binnen 2 weken was alles geregeld.

Doordat geldverstrekkers steeds actiever worden in het aanschrijven van mensen, komen er ook steeds meer oplossingen beschikbaar. Zo is er een bank die de mogelijkheid biedt om de huidige rente te behouden, met daarbovenop een verhuur rente-opslag. Dat kan zomaar tientallen euro’s per maand schelen.

Iedere verstrekker heeft zo zijn eigen voorwaarden en mogelijkheden. Laat je door een van onze ervaren adviseurs goed inlichten, zodat je net als Wim met een gerust hart kunt genieten van jouw verhuurde woning.

Neem vrijblijvend contact op voor een eerste berekening van jouw mogelijkheden

Hypotheekrente. Denk vooral aan jezelf.



A&H Finance beste hypotheekadvies voor ondernemers


 

Al tientallen jaren roepen banken dat ze meer aan de klant moeten denken, maar de praktijk is weerbarstiger. Zo is het in de veel gevallen bij de banken nog niet geregeld dat de rente meebeweegt met de aflossing op je hypotheek.

Hoe logisch is het, dat als je woning 600.000,- waard is en de hypotheekschuld nog 300.000,- dat er nauwelijks nog sprake van risico is. Een recessie zal de marktwaarde moeten laten dalen met 50% wil de bank risico lopen. Dat is historisch gezien nog niet eerder gebeurd.

Nu zijn de lagere rentes wel beschikbaar. Als je er om vraagt zijn de partijen die dit nog niet automatisch doen bereid om die rente wel aan te passen. Uiteraard schreeuwen ze het niet van de daken. Een geheimpje dat heel veel geld oplevert. Banken worden nog steeds blijer van een hypotheek van 750.000,- dan een hypotheek van 50.000,-. Het is immers net zoveel werk en ze verdienen 15x meer aan rente.

Kan je dat banken kwalijk nemen? Nee natuurlijk niet. Dat is hun business model. Wel kun je vraagtekens zetten bij de rol die ze in het landschap vervullen. Als het geld zo’n belangrijke rol speelt, dan zou je echt eens goed moeten kijken hoe je de klant bediend op het gebied van hypotheken.

Neem nu de pensionado’s die Ilse pas op bezoek had. Al sinds de start van hun hypotheek hadden ze nooit eens de bank gebeld. De rente stond 20 jaar vast op het top-tarief. Een hypotheek van 150.000,- aflossingsvrij met een woning die inmiddels meer dan 800.000,- waard is. Heel eerlijk gaan de haren overeind staan, te zien dat deze mensen ruim een procent rente teveel hebben betaald. Zeker de laatste tien jaren.

Hou de hypotheekrente en de marktwaarde goed in de gaten, want de banken die dit nog niet automatisch aanpassen denken alleen aan zichzelf. Dus denk vooral aan jezelf.

Bereken of je jouw hypotheekrente kunt verlagen
Afkoopregeling eeuwigdurende erfpacht opnieuw heropend

Erfpacht afkopen: nieuwe kans in Amsterdam

,

Amsterdam gaat opnieuw de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht openstellen. Dit betekent dat Amsterdammers die in aanmerking kwamen voor de regeling, maar hier niet voor gekozen hebben, een nieuwe kans krijgen om erfpacht af te kopen.

Lees meer
Met een jubelton helpen bij de aankoop van een huis

De jubelton: nog twee jaar mogelijk

,

De vrijstelling van de schenkbelasting voor de aankoop of verbouwing van een huis (jubelton) blijft nog tenminste tot 2024 bestaan. Dit jaar (2022) kun je het bedrag van € 106.671 belastingvrij schenken en daarmee helpen bij de aanschaf van een woning.

Lees meer
Erfpachtregeling Amsterdam heropend

Amsterdam heropent voordelige voorwaarden afkoop erfpacht

,

Amsterdam heropent binnenkort de voordelige regeling voor de afkoop van eeuwigdurende erfpacht voor een periode van zes maanden. De gemeente laat nog weten per wanneer de zes maanden starten.

Lees meer
April 2021: voorwaarden overdrachtsbelasting

1 april: hoe zit het nu met overdrachtsbelasting

, , ,

1 april 2021, de startdatum van nieuwe regelgeving met betrekking tot het kopen van een huis en de bijbehorende overdrachtsbelasting. Vanaf deze datum geldt een vrijstelling op de overdrachtsbelasting voor een koopwoning met een maximum verkoopprijs van €400.000, met als voorwaarde dat de kopers tussen de 18 en 35 jaar zijn. De overheid heeft deze bovengrens ingesteld om te voorkomen dat het hogere segment wordt gestimuleerd om zonder overdrachtsbelasting huizen te kopen. Deze gunstige regeling is specifiek bedoeld voor de starter op de woningmarkt, zodat ook zij een kans krijgen op een koopwoning.

Geen overdrachtsbelasting vanaf 1 april 2021

Iedereen met een leeftijd tussen 18 en 35 jaar en die tussen 1 januari en 31 maart van dit jaar een huis koopt betaalt geen overdrachtsbelasting. Dit 0%-tarief was van toepassing voor iedere koopwoning ongeacht de aankoopprijs. Met ingang van 1 april betaal je geen overdrachtsbelasting bij een maximum aankoopbedrag van €400.000. Kopen jullie als starter een woning die duurder is? Dan betalen jullie 2% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Voorwaarde is dat jullie in alle situaties zelf de bewoners worden van het koophuis.

Vrijstelling eenmalig te gebruiken

De vrijstelling van de overdrachtsbelasting is slechts eenmaal te gebruiken maar geldt voor iedereen tussen de 18 en 35 jaar. Hebben jullie al eerder een woning gekocht maar geen gebruik gemaakt van deze vrijstelling? Dan betalen jullie geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning onder de €400.000.

Eén partner ouder dan 35 jaar

Kopen jullie samen een huis en is één van de twee partners ouder dan 35 jaar terwijl de ander wel in de categorie 18-35 jaar valt? De vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. In dit geval betalen jullie over de helft van de aankoopsom 0% overdrachtsbelasting, over de andere helft het tarief van 2%.

Uitsluitend zelf wonen in aangekochte woning

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van de te betalen overdrachtsbelasting moeten jullie zelf in de woning gaan wonen en op het moment van passeren bij de notaris tussen de 18 en 35 jaar zijn. Ook moeten jullie dit schriftelijk laten vastleggen bij de notaris. De vrijstelling mag maar één keer gebruikt worden.

Pand kopen als belegging

Koop je een pand of woning als belegger of investeerder? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting bij de notaris. Kopen jouw ouders een woning voor jou en je partner? Ook zij betalen dit 8% tarief.

Lees meer over andere gunstige wijzigingen voor een hypotheek in 2021.

We adviseren je graag

Bel op 020-4651951 voor een telefonische kennismaking of vul het contactformulier in.

Contactformulier
Starter op de huizenmarkt

Starter? Dit wordt jouw jaar

,

Het jaar is pas net begonnen maar we kunnen nu al zeggen dat 2021 het jaar van de starter wordt. Dat is goed nieuws voor jonge kopers; hun droomhuis komt binnen handbereik dankzij een aantal versoepelingen. De laatste jaren werd het voor deze groep kopers steeds lastiger een koophuis te kunnen financieren. Daar komt verandering in. Dankzij de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) grens die stijgt, de te betalen overdrachtsbelasting valt weg, de eventuele studieschuld telt minder zwaar mee en in geval van tweeverdieners gaat het laagste inkomen voor 90 % meetellen in plaats van 80%. Allemaal punten die bijdragen aan het kunnen afsluiten van een hogere hypotheek.

Bekijk ook onze pagina’s voor starters

Stijgende NHG grens

De NHG-grens, de kostengrens voor hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie, stijgt van €310.000 naar €325.000. Dit, vanuit het oogpunt, om bij te dragen een aan meer stabiele woningmarkt. Als jij, als huizenkoper, ook nog energiebesparende maatregelen meefinanciert in je hypotheek dan stijgt de grens zelfs naar €344.500 (in tegenstelling tot het maximale bedrag van €328.600 in 2020). De NHG is in het leven geroepen om de woonfinanciering op een verantwoorde manier te laten gebeuren en geeft met deze stijging meer consumenten de kans om daadwerkelijk toegang te krijgen tot de financiering van een koopwoning.

Overdrachtsbelasting valt weg

Ben jij tussen de 18 en 35 jaar en wil je graag een huis kopen? Dan is 2021 een gunstig jaar voor jou; je betaalt namelijk eenmalig geen overdrachtskosten bij de aankoop van een woning. Dat kan oplopen tot duizenden euro’s voordeel. Kanttekening: met ingang van 1 april aanstaande mag de betreffende woning niet duurder zijn dan €400.000. In dat geval wordt een overdrachtsbelasting van 2% gerekend. De 0%-regeling is alleen van toepassing als de koper of kopers zelf in de woning gaan wonen, beiden niet ouder dan 35 jaar zijn en nog niet eerder een startersvrijstelling hebben ontvangen.

Ben je 35 jaar of ouder? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Het hoge tarief van 8% is van toepassing voor kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar de woning gaan verhuren, als vakantiewoning gaan gebruiken of de woning voor hun kind kopen. Ook investeerders betalen dit hoge tarief bij de aankoop van een (bedrijfs)pand.

Studieschuld? Minder zware weging

Heb jij een studieschuld die je nog moet afbetalen? Het kabinet heeft, op basis van het NIBUD advies, besloten deze schuld minder zwaar te laten wegen bij de aanvraag van een hypotheek. Het doel hiervan is dat het voor meer mensen mogelijk wordt een hypotheek af te sluiten en dus een huis te kunnen kopen. Tot afgelopen jaar werd een vaste wegingsfactor gebruikt die niet was aangepast op de steeds lagere rente. Vanaf dit jaar wordt een flexibele rekensom gebruikt die wel gekoppeld is aan de rente. Aangezien dit rentetarief de laatste jaren rond de nul is kan dat veel schelen op het maximale leenbedrag; je kunt meer lenen voor je hypotheek.

Tweeverdieners? Laagste inkomen telt zwaarder mee

Gaan jullie samenwonen en hebben jullie alle twee een eigen inkomen? Het laagste inkomen wordt vanaf nu voor 90% meegeteld in tegenstelling tot de 80% van vorig jaar. Als tweeverdieners kunnen jullie een hogere hypotheek afsluiten waardoor het makkelijker wordt om jullie droomhuis te financieren. Zeker in combinatie met de nog steeds historisch lage rente van dit moment.

Hypotheek rond? Verhuizen

Dankzij alle bovenstaande nieuwe en aangepaste regels en versoepelingen is het kopen van een huis ook voor starters beter mogelijk. Al blijft het soms een uitdaging om een koophuis te kunnen bemachtigen gezien de aanhoudende krapte op de huizenmarkt. Maar als het lukt een huis te vinden kun je een hogere hypotheek afsluiten als starter en kunnen ze zich opmaken voor die zo gewenste verhuizing.

We adviseren je graag

Bel op 020-4651951 voor een telefonische kennismaking of vul het contactformulier in.

Contactformulier
Besparing op rente en risico-opslag

Besparen op de hypotheekrente

, ,

Uit onderzoek van Independer blijkt dat bijna een kwart van de Nederlandse huiseigenaren, na het afsluiten van hun hypotheek, nooit meer heeft gekeken of besparing hierop mogelijk is. Het oversluiten van je bestaande hypotheek kan namelijk gunstig voor je uitvallen nu de rente historisch laag staat in vergelijking tot jaren geleden. 22% van de hypotheekbezitters koos na advies voor een nieuwe hypotheek met lagere maandlasten en nieuwe voorwaarden.

Boetevrij hypotheek oversluiten

Ga je binnenkort verhuizen dan mag je bij vrijwel alle geldverstrekkers de oude hypotheek boetevrij aflossen en dus gelijk profiteren van de lagere rente.  Ook als je renteperiode afloopt kun je boetevrij aflossen.

Als je tijdens een rentevastperiode gaat aflossen op je hypotheek of oversluiten kan het zijn dat je kosten, een boeterente, moet betalen. Dit hangt samen met de resterende looptijd van de rente en de hoogte van de rente die je nu betaald ten opzichte van de huidige rente stand.

Informeer bij A&H Finance wat de kosten (boeterente en bijgaande kosten) zijn als je ervoor kiest om je hypotheek over te sluiten.

Oversluiten met boeterente

Hoe hoog is de boeterente die ik moet betalen? Hoeveel kan ik besparen aan rentekosten? En wat betekent dat voor mijn aflossingen? Verdien ik dit wel terug?

Zelfs in het geval van een hoge boeterente kan het verschil in de te besparen rentekosten zo hoog zijn dat oversluiten loont. De kosten van de boeterente worden voor lief genomen; het rentevoordeel is op langere termijn te groot om daar geen gebruik van te maken. Kanttekening hierbij is wel dat de boeterente direct betaald moet worden. De boete moet dus terugverdiend worden, dat rekenen onze adviseurs graag voor je uit.

Hypotheekrente zonder oversluiten verlagen

Gebruik de hogere marktwaarde voor een lagere risico-opslag

Heb je een hypotheek af zonder NHG, Nationale Hypotheek Garantie? Dan kan het zijn dat een risico-opslag bovenop het rentetarief wordt berekend bij jouw hypotheek.

In het artikel: Rentekorting op hypotheek leggen wij dit uit.

Uit het Independer onderzoek bleek dat twee derde van de huiseigenaren niet bekend is met deze risico-opslag. Deze opslag is geleend geld en moet volledig worden afgelost, net als de basisrente. Ga je aflossen op je hypotheek? Dan verlaag je ook deze kosten. De risico-opslag daalt omdat het openstaande hypotheekbedrag steeds lager wordt. Het te besparen bedrag kan zelfs oplopen tot duizenden euro’s.

We adviseren je graag

Bel op 020-4651951 voor een telefonische kennismaking of vul het contactformulier in.

Contactformulier