Amsterdam gaat opnieuw de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht openstellen. Dit betekent dat Amsterdammers die in aanmerking kwamen voor de regeling, maar hier niet voor gekozen hebben, een nieuwe kans krijgen om erfpacht af te kopen.
Amsterdam heropent binnenkort de voordelige regeling voor de afkoop van eeuwigdurende erfpacht voor een periode van zes maanden. De gemeente laat nog weten per wanneer de zes maanden starten.
Nog maar één maand en dan vervalt het stimuleringsaanbod eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam. Heb je geen erfpacht of al gebruik gemaakt van de aanbieding dan hoef je niet verder te lezen. Heb je wel erfpacht en nog geen actie ondernomen, lees dan snel verder.
Vraag een erfpacht offerte aan bij de gemeente Amsterdam
Gezien de marktwaarde-stijgingen van woningen in de afgelopen jaren en de nu nog geldende gemeentelijke korting is het aantrekkelijk om in ieder geval voor het einde van het jaar een erfpacht offerte aan te vragen bij de gemeente Amsterdam. Het kan even duren voordat je de offerte krijgt, maar de aanvraag moet zo spoedig mogelijk gedaan worden. Na ontvangst van de offerte heb je drie maanden de tijd om te beslissen. Daarna krijg je nog zes maanden de tijd om naar de notaris te gaan om de nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te leggen. Het belangrijkste is dus de vrijblijvende erfpachtofferte aan te vragen bij de gemeente Amsterdam vóór 31 december 2019.
Als je voor 31-12-2019 een erfpacht offerte hebt aangevraagd bij de gemeente Amsterdam, dan gelden de volgende regels
– De berekening vindt plaats op basis van de laagste waarde van WOZ uit 2014 of 2015 (en die was in de meeste gevallen veel lager dan nu)
– De buurtstraatquote van 2017 wordt gehanteerd (en die was ook in de meeste gevallen veel lager dan nu)
– Er wordt een korting gegeven van 35% op de afkoopsom (deze is voor volgend jaar 25%)
Je bent meestal veel duurder uit vanaf 1 januari 2020, in vergelijking bij het aanvragen van een aanbod in 2019.
Let op er is een verschil tussen het informatiepakket en de offerte
Let bij de aanvraag in het overstapportaal van de gemeente Amsterdam goed op! Zij biedt ook een informatiepakket aan met de verschillende keuzes, dat is handig. Let er goed op dat de aanvraag van het informatiepakket niet hetzelfde is als de aanvraag van de offerte. De offerte van de gemeente Amsterdam moet aangevraagd zijn voor 31 december 2019.
Wat te doen als je niet weet wat je moet doen?
Als je niet weet welke offerte je moet aanvragen, laat de gemeente Amsterdam dan een offerte uitbrengen op basis van de toekomstige erfpachtcanon na afloop van de huidige erfpachtperiode, ook wel vastklikken toekomstige canon genoemd. Je kunt dan in de toekomst altijd nog eeuwigdurend afkopen, dat is één van de voorwaarden. De pagina “ken je erfpacht” van de gemeente Amsterdam legt alle keuzes uit.
Wil je liever een afkoopsom betalen?
Dat kan. De afkoopsom uit de offerte en bijkomende notariskosten moeten dan betaald worden. Bij jaarlijkse erfpacht is op dit moment de canon fiscaal aftrekbaar, de eenmalige afkoopsom van de erfpacht niet. Mocht je de afkoopsom lenen volgens fiscale voorwaarden, dan is de rente over deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Uiteraard moet het dan wel gaan om een eigen woning in Box 1.
Wat betekent dit voor de waarde van jouw woning?
Makelaarsverenigingen laten ons weten dat de afkoopsom niet één op één doorvertaald wordt als waardestijging van de woning. Het voordeel is vooral dat je voor nu en in de toekomst helder hebt wat jouw erfpacht kost. Er zijn wel makelaars die denken dat een woning couranter wordt als er voor zekerheid in de erfpacht gekozen is en de canon in ieder geval is vastgeklikt. Uiteraard zal de markt hierin zijn werk nog moeten doen en gaat het nu enkel om verwachtingen.
Financieren van de afkoopsom erfpacht
Als je de afkoopsom wilt financieren met behulp van een hypotheek dan is het in veel gevallen beter om een geheel nieuw financieel plan te laten maken. Heb je de offerte binnen van de gemeente Amsterdam, dan is deze drie maanden geldig. Maak dan een afspraak met onze adviseurs, zodat de aanpassing van de hypotheek en de notariskosten maar één keer betaald hoeven te worden.
Belangrijkste is dat je eerst de erfpacht offerte van de gemeente Amsterdam aanvraagt zodat de exacte getallen bekend zijn.
Wat als ik niets doe?
Er zijn geen notariskosten en verdere actie is niet nodig maar….
Het grote verschil met niet vastklikken of afkopen wordt pas zichtbaar als de erfpachtperiode is afgelopen. Mocht je na 1 januari 2020 willen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht dan betaal je meestal een veel hogere prijs. De adviseurs van A&H Finance hebben al voorbeelden gezien waarbij de erfpacht acht keer hoger uitvalt doordat zowel de WOZ-waarde als de buurtstraatquote na 2015 flink gestegen zijn en de korting in 2020 van 35% naar 25% gaat.
Kost overstappen naar eeuwigdurende erfpacht geld?
Ja, maak je gebruik van de regeling dan zul je naar de notaris moeten voor aanpassing van de eigendomsakte en meestal ook de hypotheekakte. Voor deze kosten kan je bij de notaris een prijsopgave opvragen. Deze kosten heb je zowel bij vastklikken als bij afkopen.
Twijfel je nog? De erfpachtofferte zelf verplicht je tot niets.
Bij twijfel: vraag toch een een offerte aan in het overstapportaal voor in ieder geval het vastklikken van de jaarlijkse erfpacht. Deze verplicht je tot niets maar geeft wel extra bedenktijd en inzicht in de kosten. Zodra de offerte van de gemeente Amsterdam binnen is, heb je 3 maanden de tijd om de offerte te accepteren en 6 maanden om bij de notaris de nieuwe voorwaarden vast te leggen.
Ga je binnenkort je woning met erfpacht verkopen?
Vraag ook dan een offerte aan voor in ieder geval de het vastklikken van de jaarlijkse erfpacht na afloop van de erfpachtperiode. De verwachting is dat dit de woning couranter zal maken en de offerte is ook overdraagbaar aan de koper van je woning. Meer informatie
Advies over het aanvragen van de offerte bij de gemeente Amsterdam
Wij zijn niet bevoegd om namens jou de offerte aan te vragen, dat zal je zelf moeten doen bij de gemeente Amsterdam, je hebt daar je DigiD code voor nodig. Het is daar op dit moment erg druk, maar de deadline van 31 december 2019 voor het aanvraag van deze aanbieding is hard. Filmpjes en informatie van de gemeente vind je hier.
Financieel advies
Mocht je een financiering nodig hebben voor de afkoopsom of wil je kijken of oversluiten van jouw hypotheek in combinatie met afkoop ook gunstiger uitpakt, dan helpen de adviseurs van A&H Finance je graag om deze afwegingen te maken.
Ons algemene advies is om in ieder geval in 2019 de vrijblijvende erfpacht offerte van de gemeente Amsterdam aan te vragen.
Met vriendelijke groeten,
Het adviseursteam van A&H Finance
020-4651951
Meer informatie:
https://www.ahfinance.nl/erfpacht/
https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/
Disclaimer: erfpacht is een overeenkomst tussen de woningbezitter en de gemeente Amsterdam. Dit bericht is niet beschermd tegen manipulatie door derden. Voor de ontvangen inhoud kunnen wij dan ook geen aansprakelijkheid aanvaarden en evenmin kunt u er rechten aan ontlenen.
Op 3 september heeft college B&W van Amsterdam besloten dat de koper het recht op de gunstige voorwaarden kan behouden. De verkoper moet dan wel voor 1 januari 2020 een aanvraag ingediend hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Ook als je nog niet aan alle voorwaarden voldoet van de Overstapregeling, dan komt er mogelijk een coulance regeling om binnen een bepaalde termijn hier aan te voldoen. Midden oktober wordt e.e.a. uitgewerkt in een zogenaamd uitvoeringsbeleid en zoals het er nu uit ziet eind oktober vastgelegd.
Lees de nieuwsbrief van de gemeente Amsterdam.
Wel of niet overstappen? Veel Amsterdamse erfpachters zijn er nog niet uit. 2019 is het laatste jaar waarin erfpachters nog onder gunstige condities kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, waaronder de extra 10% korting op de al bestaande overstapkorting van 25%. Daarnaast wordt er alleen in dit jaar nog gerekend met de WOZ waarde met peildatum 2014 of 2015 (de laagste). In het afgelopen jaar is er op een aantal punten meer duidelijkheid gekomen. Onderstaand de laatste ontwikkelingen op een rij:
B&W Amsterdam besluit definitief tot 10% extra erfpachtkorting
Eind 2018 heeft de gemeente Amsterdam het definitieve besluit genomen om een extra korting van 10% te geven aan erfpachters die overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. De korting is tijdelijk en geldt alleen als de erfpachter voor 1 januari 2020 een overstapaanbieding heeft aangevraagd. Alle reeds ingediende en afgeronde aanvragen krijgen met terugwerkende kracht de extra korting toegewezen. Afhankelijk van de status van de aanvraag, kun je op de website van Amsterdam terugvinden hoe je aanspraak maakt op de korting.
Geen overdrachtsbelasting verschuldigd
De belastingdienst heeft uitsluitsel gegeven op de vraag of er overdrachtsbelasting verschuldigd is bij een overstap van erfpachtrecht. Doorgaans hoeven erfpachters die overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht geen overdrachtsbelasting te betalen. In sommige gevallen kan er wel sprake zijn van een belastingheffing, bijvoorbeeld bij een overstap in combinatie met een bestemmings- of bebouwingswijziging.
Nieuwe hypotheekakte vereist bij overstap
Een overstap naar eeuwigdurende erfpacht betekent een wijziging in het onderpand. Formeel moet een hypotheekverstrekker toestemming geven voor deze wijziging. In de praktijk blijkt dat het verder gaat dan alleen toestemming en dat de meeste geldverstrekkers een geheel nieuwe hypotheekakte vereisen. Heb je als erfpachter een bestaande hypothecaire financiering op de woning? Houdt dan rekening met extra notariskosten.
Erfpachtanalyse
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) biedt sinds februari 2019 een erfpachtanalyse aan. Alle aangesloten makelaars kunnen een erfpachtanalyse laten opstellen voor de consument. De analyse geeft o.a. inzicht op de risico’s en de impact van de verschillende overstapscenario’s op de woningwaarde zowel op lange als korte termijn.
Het is zover vandaag is de gemeenteraadsverkiezing en als het gaat om de Amsterdamse erfpacht heeft iedere partij zijn mening wel klaar. De afkoopmogelijkheid naar eeuwigdurende erfpacht en het verschil tussen eigen grond dat is onderdeel van de discussie. Ook of er sprake is van een “eerlijke prijs” wordt heel duidelijk ter discussie gesteld.
Al met al wat de invloed is van de uitkomsten van de gemeenteraadsverkiezingen dat moet nog blijken, maar dat er een nieuwe mogelijkheden en kansen komen dat lijkt nu al overduidelijk.
De stemwijzer van Amsterdam over erfpacht:
Op de stemwijzer van Amsterdam staat de volgende stelling:
De erfpacht moet worden afgeschaft: mensen moeten in staat zijn de grond onder hun huis te kopen:
EENS:
VVD: “De VVD stelt voor dat de gemeente huidige erfpachters, ook zij die reeds zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, de mogelijkheid biedt de grond onder hun huis te kopen. Voor erfpachters die hun erfpacht reeds eeuwigdurend hebben afgekocht moet dit slechts tegen notariskosten mogelijk zijn, aangezien het verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en eigen grond klein is. ”
D66: “In de afgelopen periode is het voortdurende erfpachtsysteem omgezet in eeuwigdurende erfpacht. Daardoor hoef je bij nieuwbouwwoningen slechts eenmalig af te rekenen, of een jaarlijkse canon te betalen. D66 zal streven naar verdere verbetering door tot een aantrekkelijkere canonbepaling of afkoopsom te komen in heel Amsterdam. Het ideaal is keuzevrijheid bij het kopen van de grond onder je eigen huis.”
CDA: “Het huidige Amsterdamse erfpachtstelsel is onredelijk, riekt naar machtsmisbruik door de gemeentelijke overheid, staat bol van willekeur en zadelt een grote groep Amsterdammers op met onrechtvaardige extra woonlasten. Het CDA Amsterdam strijdt daarom al jaren voor een eerlijker erfpacht. Wij willen dat Amsterdammers het recht krijgen om de grond onder hun eigen woning voor een eerlijke prijs in bezit te krijgen.”
ONEENS:
GroenLinks: “De waarde van de grond in Amsterdam wordt voor een deel bepaald door investeringen die de stad doet. In een rechtvaardig erfpachtsysteem komt die waardestijging dan deels ook ten goede aan de hele gemeenschap.”
PvdA: “De Amsterdamse grond is van ons allemaal. We willen dat de waardestijging van de grond alle Amsterdammers ten goede komt, dus ook de huurders. We willen dat huisbezitters een redelijk en eerlijk bedrag betalen voor de grond waarop de wonen. We willen erfpacht dus in stand houden en het stelsel zo eerlijk mogelijk maken.”
SP: “De SP is geen voorstander van het privatiseren van alle gemeentegrond. Dankzij de erfpacht profiteert de hele gemeenschap ervan dat de grond meer waard wordt, in plaats van dat alleen de huiseigenaren daar van profiteren. ”
Op 15 februari jl. heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om de overgangsregeling voor verlengde afkoop van de erfpachtrechten onder AB1994 te verlengen tot 1 januari 2020. De deadline stond eerst op 1 maart 2018. Deze overgangsregeling geeft erfpachters de mogelijkheid om een aanvraag in te dienen om zowel van de oude rekenmethode als van de nieuwe rekenmethode gebruik te maken. De laagste van de twee afkoopsommen krijg je aangeboden.
Ga ik wel of niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht? En hoe financier ik een overstap? Stel op zaterdag 18 november al jouw vragen over (eeuwigdurende) erfpacht tijdens de informatiemarkt, georganiseerd door de gemeente Amsterdam.
Stijgt de waarde van mijn woning als ik kies voor eeuwigdurende erfpacht? Dat is een van de belangrijkste vragen die erfpachters in Amsterdam hebben. Sinds oktober dit jaar biedt de gemeente Amsterdam eeuwigdurende erfpacht aan. Veel huiseigenaren staan nu voor de moeilijk keuze om wel of niet over te stappen
Amsterdamse erfpachters hebben een uitzonderlijk recht tot 1 maart 2018 als die erfpachtrechten hebben waarop de Algemene Bepalingen 1994 (AB1994 Amsterdam) van toepassing zijn. Hiermee heb je namelijk de keuze om, indien dit in het verleden nog niet is gedaan, het huidige tijdvak ‘verlengd’ af te kopen. Het tijdvak kan dan met max. 50 jaar verlengd worden tegen een eenmalige afkoopsom
Openingstijden
09:00 uur – 18:00 uur (ma t/m vr)
Afspraken kunnen ook na 18:00 uur
