Niet alleen bij het kopen van een woning betaal je overdrachtsbelasting. Ook over rechten op onroerende zaken, zoals het erfpachtrecht, krijg je met overdrachtsbelasting te maken. Hoe de overdrachtsbelasting bij afkoop erfpacht geregeld wordt is dan ook de vraag.
Er zijn verschillende erfpachtrechten in Amsterdam. De meest voorkomende is het voortdurende erfpachtrecht, waaronder ook nog verschillende erfpachtvoorwaarden bestaan. Sinds kort kunnen erfpachters overstappen naar een eeuwigdurende erfpachtrecht. Wat heeft dit voor gevolgen voor de belastingheffing?
Hoogte overdrachtsbelasting
Voor bestaande woningen is de overdrachtsbelasting twee procent, welke wordt berekend over de koopsom. In sommige gevallen geldt er een vrijstelling. Bijvoorbeeld als je een geregistreerd partnerschap aangaat of trouwt in gemeenschap van goederen en je de helft van de woning in eigendom krijgt. Ook als je eigenaar wordt van een woning via een erfenis, ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Heffing overdrachtsbelasting bij erfpacht
Bij het verkrijgen van een woning met een jaarlijkse erfpachtcanon, wordt er overdrachtsbelasting geheven over de som van de koopsom plus de erfpacht. De wet meent namelijk dat de koopsom bij een jaarlijkse canon lager is dan de werkelijke marktwaarde. Voor de berekening wordt de koopsom verhoogd met een gekapitaliseerde canon. De hoogte van de heffing is afhankelijk van hoelang je het recht van erfpacht krijgt en de hoogte van de jaarcanon. De erfpachtcanon dient te worden gekapitaliseerd en wordt meegenomen bij de berekening van de overdrachtsbelasting. Het kapitaliseren van de erfpachtcanon gebeurt aan de hand van een tabel met een maximum van 17 maal de jaarcanon als grondslag. Maatgevend daarbij is de nog lopende duur van de erfpacht. Per jaar geldt een bepaalde, aflopende vermenigvuldigingsfactor. De notaris is verantwoordelijk voor de berekening van de overdrachtsbelasting en zal deze met je bespreken.
Wijziging erfpachtrecht
Ook bij heruitgifte in erfpacht ben je volgens de wet overdrachtsbelasting verschuldigd. Zelfs wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden kunnen leiden tot een heffing. Wanneer is er sprake van een wijziging?
- Wijziging in looptijd van het erfpachtrecht, bijvoorbeeld bij een omzetting van een tijdelijk erfpachtrecht naar een voortdurende of eeuwigdurend erfpachtrecht.
- Wijzing in de omvang, gebruiksoppervlak, van het erfpachtrecht
- Wijziging in de bestemming van het erfpachtrecht
- Wijziging in de schuldplichtigheid, denk aan de gehele of gedeeltelijke afkoop van de canon.
Bij het afstand doen van een erfpachtrecht tegen verkrijging van een nieuw recht, wordt het verschil in waarde tussen beide rechten belast. Indien de wijziging uitsluitend een verandering van de schuldplichtigheid is, dan vindt op grond van artikel 9, lid 2 WBR geen heffing plaats.
Wel of geen overdrachtsbelasting bij erfpacht?
Het is nog onduidelijk of er bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht overdrachtsbelasting geheven gaat worden. In een passage uit de beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van februari 2017 staat het volgende beschreven: ” Het college heeft fiscaal advies ingewonnen bij een fiscaal adviesbureau (KPMG) en bij een hoogleraar notarieel recht. Uit deze beide adviezen blijkt dat er van overdrachtsbelasting in beginsel geen sprake is”. Verder zegt de gemeente hierop: “De gemeente heeft advies ingewonnen, maar kent het formele en voor individuele gevallen bepaalde standpunt van de Belastingdienst niet inzake de overdrachtsbelasting bij erfpacht. Situaties van erfpachters zijn verschillend. Indien andere onderwerpen dan de overstap alleen van toepassing zijn, kan er mogelijk wel sprake zijn van een situatie, waarin de fiscus anders oordeelt dan de twee genoemde adviseurs”.
De gemeente Amsterdam legt de verantwoordelijkheid bij de notaris. De belastingvraag is daarom neergelegd bij meerdere notarissen in Amsterdam.
